房地產因生產期長而周期性強

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房地產市場的周期性明顯，原因是房地產的生產期長，一旦出現供不應求的情況，就會在一段相當長的時間裏都沒法扭轉，如是導致樓價的升勢形成後，就持續上升一段時間。即使是反應未算敏捷的業餘投資者，亦不難在房地產市場獲利。是以房地產投資的參與者，在大部分社會都不少。

要發展房地產，不是有塊地就可以開工；起碼得通水、通電、通路，以及平整土地(內地叫做三通一平)，這樣，生地才能變成熟地。政府要完成這些基礎設施後，才可以把土地推出市場招標或拍賣。發展商投得土地後，還得找建築師畫則，決定建築設計的細節後，才可以招標找建造商興建。這些建築規劃在開工前，還須先取得相關的政府部門批核，並在完工後、交相關部門驗單，其過程十分繁瑣，需時甚久。

即使由地產商投得土地的一刻計，整個發展過程，短的也要三五年，長的可能要五年至八年。期間，樓價仍會因供應跟不上而升完再升，吸引投資者跟風入市，令升勢變本加厲。

這種情況常令政府難以用調節供求的方式，來調節房地產的價格，以致不得不推出一些粗暴的行政手段作補充；結果令市場受到扭曲，衍生出很多後遺症。辣招印花稅就是一個典型的例子。其起始原因就是房地產的生產期長，政府未能及時增加供應，唯有出動行政手段作補救。

另一方面，在房地產市場，一旦供應開始增加，亦會成為定局，想減少供應也不容易。原因是政府在批出土地時會有很多限制條款，要求發展商必須投入多少資金，建造多少單位，在多長的時段裏完工；若果沒法達標，政府還可以罰款，甚至收回土地。

此外，發展商還會與建築商及材料供應商有合約，不可以中途叫停施工，否則就會違約。因此，發展商一旦買了地，就如洗濕了頭一樣，無法再作權宜的調節，把過多的供應減下來。如是導致地產發展的風險，比做其他生意都要大。原因是開盤時間與買地時間相隔太遠，買地時的盤算，到開盤時可能已面目全非，利息可能從趨跌變成趨升，政局亦可能從和平轉緊張。

由此可见，從事地產發展的風險，比很多行業都來得高，一個社會能吸引到足夠的地產商來參與建設是一件好事；相反，若把地產商嚇走了，就不容易找一般的商人來頂替，因為一般商人即使資金充裕，亦不一定有足夠的風險胃口。不習慣做生產期長生意的人，是很難轉行做地產發展商的。

世上有不少城市，由於缺乏熱衷搞地產發展的商人，每年新開發的建設工程有限，以致市容都變得很陳舊，令人覺得這個城市缺乏生氣。香港的地產商，常被描述為利用「地產霸權」去欺負老百姓的商人，這種描述有點偏頗。現實是地產商亦有不可或缺的社會功能，把他們打倒在地，再踏上一腳，對社會弊多於利。

(轉載自 am730  C觀點  2026年8月3日)

資料來源：am730

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