房地產與別不同之處(2)不滅性

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昨天談了房地產的一項主要特色——不動性；今天再談房地產的另一項特色——不滅性。所謂不滅性，就是指其無法被完全毀滅的特性。

房地產由兩個部分所組成。先有土地，然後有在土地上建設起來的房子，兩者加起來才成為連在一起的房地產。土地可以獨立存在，但房子卻沒法離開土地而存在。所以我們買樓，買的並非只是樓宇本身，還包括樓宇所在地的地權份數(地權比例)。內地的房產證，只有房產的描述，卻沒有談及地權所屬。所以，在內地買到的只是樓宇的使用權，並不包括土地的產權。嚴格來說，只是房產，不算是房地產。

房子可以被拆掉，是可以被毀滅的；但土地卻是不可毀滅的。除非太陽系被整個毀滅，連地球也不存在，否則土地是永恆存在的。人總不能把一塊土地全部掘出來，然後剷走。所以在財務會計上，房子是需要不斷折舊的，它的價值可以折舊到變成零。而土地的價值卻毋須折舊，甚至還可以隨一個地方的經濟發展而不斷升值(當然，亦可以隨一個地方的經濟衰退而貶值)。

香港從一個小漁港發展成一個轉口貿易中心，其土地價值就會跟著上升；到發展成一個輕工業生產中心時，本港的地價就會更上一層樓；現在香港已發展成國際金融中心，地價已可以與紐約和倫敦相比。

在這種升值的過程中，擁有香港土地產權的人，即使只是一小份地權份數，亦可以分到一杯羹。他們就算甚麼都沒有做過，也可以坐享其成，享受地價上升的好處。地主之所以能與社會共富貴，與土地的不滅性有莫大關係。如是令到房地產投資成了全球投資者的寵兒。世上無論是哪個地方，房地產都是當地老百姓的最主要投資。

此外，房地產的不滅性，亦令房地產成為家族財富傳承的主要工具。無論在世上甚麼地方，父母都會覺得，留些房地產給子女繼承，是對子女最大的保障。土地是生產要素的主要組成部分，把土地使用權出租，是得到經濟收益的最大保障。子孫有租金收入，生活才有保障，醫療才有自主，創業才有資金，危疾才有保險，父母才可放心。房地產的不滅性，常令它成為遺產的主要組成部分。它的優點是可以一代一代的傳下去，子子孫孫都可以得益。

如果想把房地產作為傳承的工具，關鍵是得先把按揭完全清還，以全資產的方式留給子女。這樣才可以避免資不抵債的情況出現；父母本想益子女，結果變成累子女，要子女替父母還債。

西方的選舉制度，在開始的時候，基本上都是土地代表制——擁有土地的人才有權投票。原因就是土地是一種恆久存在、穩定不滅的資產。所以擁有資產的人，一定會與當地的將來息息相關，一定會維護當地的長遠利益與根本利益，最適合出席議會作政治判斷。連亞當．斯密也認為，由地主來當議會代表最具合理性。

(轉載自 am730  C觀點  2026年7月30日)

資料來源：am730

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