內地樓市二手市場恢復得比一手快

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內地樓市的二手市場，近期恢復得很快，一些人口眾多的城市，如上海、北京等，單月的成交可逾二萬宗，以人口比例對照，其活躍的程度，已不亞於香港。不過，內地樓市的一手市場卻遜色很多，交投只是高峰期的三分之一左右，買家入市的心態一點兒也不積極，開發商手上的庫存消化得很慢，資金沒法回籠，沒有能力去增持土地，同時亦影響地方政府的財政收入。

出現這種情況的原因，是一手市場的溢價過高。一手市場賣的是新樓，訂價高過二手樓是應該的。所以賣貴10%至15%左右，買家都可以接受。可是內地一手樓的訂價，有時會高過二手市場30%至40%，難怪買家寧願去二手市場物色心頭好了。

其實，開發商面對這樣的情況，大多數是願意減價促銷的。以香港的經驗，開發商減價速度會快過二手市場的小業主。因為二手市場的小業主，其財政情況大都好過開發商，欠債沒有開發商高。不急於換樓的話，可以持貨自用，毋須削價求售。作為用家，賣樓之後，仍須補買另一個單位自住，故得考慮賣出所得是否足夠買回另一個單位。所以，他們在討價還價時會有底線。

於開發商而言，要出貨時更應是純商業考慮。這個價錢乏人問津，那就只好削價就客，不惜蝕本，也要賣。香港的開發商在樓價未回升之前，就一直採取棄價求量的方式賣樓，效果十分顯著。

這種道理內地的開發商怎會不曉得？只是政府為了控制金融風險，不許他們隨便減價。由於樓花開盤需要預售批文，開發商為了取得預售批文，唯有按政府的指導價來訂價。而政府訂指導價時，既要保護銀行手上的既有資產估值，又要避免之前買入了貴樓的小業主鬧事維權，因而忽略了銷情上的考慮，如是導致內地一手市場雖已調整近5年，仍未能調整到位(調到買家願意接受的價位)。

有開發商私下怨言，若是政府一早批准減價，他們可以在樓價未跌到今天這個水平，已成功出貨；這樣，既可減少價位損失，又可以減少利息損失。

政府可以透過預售批文控制一手市場的訂價，卻沒有途徑去控制成千上萬二手市場的買賣以甚麼價位成交，如是令二手市場的尋底可以早一步完成。

由於現時二手市場的成交量已恢復正常，市場上已有足夠的成交案例，可以令市民相信，哪一個水平的售價可以不愁沒有人接手。市底通常就是這樣找到的。

二手市場的市底形成後，一手市場就有得參照。希望政府在訂定指導價時，也可參照一下二手市場的成交價，令一手市場亦可以及早見底回升。中國的經濟現時已大底穩定，政府在調節指導價時，有條件讓步伐快一些，令指導價可早日與市場價接軌。這樣，市場就會運作得更加暢順。

(轉載自 am730  C觀點  2026年7月14日)

資料來源：am730

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