從一手市場成交回落看住宅後市

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2026年6月份，香港一手住宅市場只錄得850宗成交，按月急跌60%；與此同時，樓價卻未見有所回落，6月份中原城市領先指數還持續上升了1.8%，升幅與上半年月均升幅差不多。

這種現象顯示，2026年上半年的樓價升得過急(半年就升了逾10%)，買家在心態上已開始有點抗拒。市場預期，樓價急升後應會有點調整，所以買家在追價時，已沒有之前那麼勇；而賣方卻未肯讓步，導致交投減少。

據前線的地產經紀反映，市場上並不乏積極搵樓的潛在買家，只是業主的要價偏高，與他們心目中的價錢有距離；他們傾向觀望一下再作決定。不過，亦不是所有的準買家都在觀望，現實是市場上仍不乏繼續追價的買家，否則，6月份一手市場何來850宗的新成交。這850宗的一手成交，涉及的樓盤，大部分都是發展商按新市況訂出的進取價錢，起碼較之前有3%至5%的溢價。

這種情況顯示，買賣雙方在討價還價的過程中，賣方的形勢仍然佔優，仍能在價位上堅守陣地，不用減價，一樣可以去貨，只是去貨的速度沒有之前快罷了。

按發展商過去的行為去推斷，不會一遇到阻力，就立即減價，他們會傾向減少開盤，但維持現價；看看買家是否因沒有別的選擇，而最終就範。如果交投量仍能維持在月均850宗水平，發展商應該會繼續守住現時的價位。不過，如果一手市場的成交量進一步萎縮至每月500宗以下，那或許會有發展商按捺不住，開始願減價促銷。

按以前樓市回升的表現來推論，在樓市回升初期，升勢會相對緩慢(正如去年的第二季至第四季)；當樓市見底回升的局勢被確認後，樓市的升勢就會加劇(就如今年上半年的情況)。但升得急就會遇阻力，即使這些阻力在開始時，只是心理性的，也足以令樓價在高位爭持一段時間，直到買家逐步接受樓價已無法回到以前水平，樓價才會更上一個台階。這種拾級而上的升勢，在樓市出現牛市的時候，會接二連三地出現(估計今後的3至5年內，這樣的情況還會不斷出現)，直到用家的購買力被消耗殆盡，樓市才會進入危機期。屆時，樓價才較容易受利率與政府的房屋政策影響。

在現階段，香港住宅樓市仍在牛市的起步階段，主導市場的因素是之前偏高的樓價已調低至較多人買得起的水平，以及之前的跌市已阻嚇了一部分買家入市，從而積累了不少準買家；加上發展商已放慢了發展步伐，令未來兩年的供應難以滿足用家的需要。

當這些主導因素還在對香港樓市起主導作用的時候，即使利率的回調可能逆轉，以及北水南下有機會被叫停，香港住宅樓市向上的主趨勢也不易因而逆轉。市場上的利好因素很多時都會與利淡因素並存，我們必須分清楚哪些是主導因素，哪些只是起不了多大作用的非主導因素；分不清這些區別，我們就無法對後市作出正確的判斷。

(轉載自 am730  C觀點  2026年7月6日)

資料來源：am730

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