美債在資產組合中的佔比將逐漸下降

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自去年開始，先後作了多宗與學生宿舍相關的投資。做法主要是購入一些在大學附近的酒店，然後根據酒店房間的大小，在盡量不改動間格的情況下，在房間增加床位，出租給外地來港的學生，以學生宿舍的方式經營。

我這樣做的原因，是近年政府大幅提高了大學收取外來學生的比例，由最高不超過20%，增加到40%以至50%。令市場上的學生住宿需求大增。

香港的大學，過去收的主要是本地學生，他們家在香港，學校不提供宿舍也問題不大；但外來學生的處境不一樣，他們在香港沒有自己的樓房，只好約埋朋友，夾份租房或住劏房，成本既高，環境亦差，情況並不理想。

為此，政府推出「城中學舍」的方案，方便一些酒店改裝成學生宿舍，以配合政府把教育也發展成一種經濟產業的政策。這種政策，令學生宿舍的需求大增，出租宿舍床位的收入，往往勝過經營酒店，所得的收益足以彌補酒店的改裝費用。如是社會可以借助市場的力量，去逐步解決學生宿舍不足的問題。

現時，私人住宅的租金，月租一般只有40元左右一方呎，但學生宿舍卻可以租到近80元一方呎，回報相對吸引，內藏不少商機。

不過，亦有人擔心，投資學生宿舍雖然回報高，收入穩定，但由於項目的總投資金額大，將來想套現出售時，對象會相對少，價錢亦很難賣得好。

這種顧慮十分實際，我在作出投資學生宿舍的考慮時，也曾因而猶豫過。不過，當我實際參與具體的工作時，對投資學生宿舍的風險就別有認識。

我發覺，原來與我一起搜索這類投資機會的還有很多國際知名的基金。他們手上管理的資產，多至以百億美元計。他們中，有些屬退休基金，有些屬保險基金，亦有一些是主權基金或家族基金的。他們都不約而同地對投資學生宿舍感到興趣。

我經營的生意，一向十分本地化，很少與這些國際性的公司打交道，不明白為甚麼他們會突然那麼積極想與我們合作，在香港作不動產投資，真是有點受寵若驚。

我的觀察發現，這類基金都有一個共同的特色，就是在他們的資產組合中，有相當一部分是美債，貪其回報穩定，風險極低。可惜，近年美國的國力卻漸走下坡，持有美債的風險已今非昔比。

現實是，美國的國債已超過38萬億美元，而且還窮兵黷武，不斷增加軍費開支，唯有不斷借新還舊債，長此下去，遲早破產違約。

過去，由於美國的國力龐大，即使胡作非為，亦沒有人微言；但今次美國與伊朗的戰爭中，所暴露出來的弱點，已叫人擔心，美國已無法單邊主宰這個世界，美元的國際地位將沒法長期保得住。

可是，這些基金手上持有的多是美債，因此，他們必須改持其他有穩定回報的實質資產，以取代美債。只要這種趨勢持續，我並不擔心，學生宿舍這類投資將來會套現困難。

 

(轉載自 am730  C觀點  2026年4月16日)

資料來源：am730

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