樓市轉勢上行的9大因素

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

香港住宅樓市近年經歷風霜，輾轉已下行了三年多，近期種種跡象顯示，樓市正重新步入上行的通道。這樣的說法並非空穴來風，而是基於多項實質利好因素疊加而成的推動力，這股推動力正讓樓市從低谷逐步回暖過來。

首先，自樓市由高峰滑落以來，雖然業主們都受資產貶值所影響，但並非所有人皆受樓市下行的壓力所困。事實上，只有部分前期投資者、高槓桿業主，以及那些在高位入市且持貨過重的買家，才真正感受到痛楚。這幾年以來，市場上一直累積大量現金充裕的投資者，靜候合適時機，一旦樓市回升的訊號出現，他們將積極入市，推升需求。

其次，香港金融市場在過去半年已明顯被激活，IPO的排名亦重新回到頂端，大筆資金源源不絕湧入。這股熱錢不僅來自本地，更有海外資本青睞香港作為亞洲金融樞紐的地位。股市、債市活躍度上升，當然也連帶刺激消費意欲，以及樓市的投資意欲。這種資金流入的效應，有如樓市的強心針，讓整體氛圍從謹慎轉向樂觀。

此外，拆息目前維持在低位，這大大減輕了供樓的壓力。對置業者來說，利息成本降低，等同於降低了入市門檻。過去高息環境下，許多潛在買家裹足不前；如今息口回落，自然鼓勵更多人出手。

市場另一推動力來自人才流入。自政府推出多項人才計劃以來，已有接近20萬高端人才移居香港。這些新移民不僅帶來專業技能，更直接刺激樓市需求。無論他們租賃還是購買，都為市場注入新活力。

同時間，愈來愈多內地學生來港就讀亦進一步推高租賃及買賣市場的熱度。香港高等教育機構吸引力大，內地生的人數亦節節上升，這些學生及其家人往往選擇在港置業或長租單位，更激活了大學周邊的市道。

實體經濟的改善亦是關鍵一環。香港零售及飲食業正經歷轉型，舊式商戶逐漸退場，新派經營者進駐，注入創新元素。疫情後經濟復甦，訪港旅客回升，旺區商舖租金回穩，為商用物業市場帶來曙光，其正面效應亦提升住宅市場買家的信心。

另一方面，施政報告料將帶來驚喜。其中，「購房通」計劃的呼聲最高，落實機會頗大。這項政策若成事，將便利跨境置業，吸引更多內地買家來港投資。

外圍因素亦不容忽視；美國聯儲局或於九月份啟動減息周期。這不僅影響全球資金流向，更直接利好香港樓市。過去美息高企時，香港樓市受壓；如今減息在望，預料將進一步釋放壓抑需求。

還有一點值得留意，就是發展商的去庫存進度明顯較之前理想，部分發展商的壓力也逐步紓緩。發展商資金回籠，料很快會重投土地市場。近期的屯門地皮已吸引多間發展商試水溫。

上述九項因素交織之下，樓市上行趨勢已成形，投資者須注意市場的脈搏，抓住轉勢機遇。

【刊於2025年8月19日《地產站》專欄】