《置業手冊》睇晒聯名買樓利弊、「甩名」中伏位！
在香港買樓，以夫婦、近親，甚至與朋友聯名置業，以往是頗常見的事過。自從政府早年為壓抑樓市「加辣」，想買多層樓的人往往被15%高昂稅率「嚇親」。其實，聯名買樓究竟有甚麼利與弊？想「甩名」再置業又有甚麼要留意？即睇下文為你解說。
兩類聯名方式 分別原來係咁…
要講聯名買樓，當然首先要了解現行物業聯名的兩種方式，即「聯權共有」（Joint Tenancy）及「分權共有」（Tenancy in Common）。
「聯權共有」即俗稱「長命契」，所有持有人等於共同擁有物業的全部業權，在法律層面都會被視為一個擁有人，所以「聯權共有」物業的持有人，業權都是均等的。如果有其中一名物業持有人離世，其他在世持有人自動承繼業權。
至於「分權共有」持有物業，則各業主是按擬定的比例持有物業業權份額；以二人聯名為例，既可以是各自持有50%業權；也可以是一方佔99%，而另一方僅持有1%。各業權持有人可以自行出售自己所佔的份額，毋須經其他物業持有人同意，亦毋須一定要「集齊」完整業權才出售，但要留意，這只是售出物業其中的權益，並不等同整個單位易手。
另外，若其中一位「分權共有」的物業持有人離世，他所持有的業權份額，亦會成為其遺產的一部分，不會由其他業權持有人自動繼承業權。
點解要聯名買樓？ 只因…
了解兩種業聯名持有物業的方式後，可能你會問：「做乜要咁複雜，用晒一個名買咪簡單得多囉！」但其實，買家用聯名買樓，很多時都是因應實際情況來考量，認為有必要才會作此選擇。
- 合計收入 壓測易過關
其中一個最實際的情況，就是資金或供款能力不足。事實上，要「單人匹馬」買樓，對不少人來說始終較為吃力，兩口子共同承擔，或者由家人幫一把，就可以較易向銀行申請按揭；皆因二人聯名擁有物業，在向銀行申請按揭時同作為「借貸人」(Borrower)，能以兩人的收入相加來計算供款與入息比率，壓力測試自然較易過關。
- 出售或出租 大家齊決定
聯名買樓，大家都是物業持有人，在相關的決策上，都必須由二人共同作出，例如將聯名單位出租或出售，就需要聯名業主簽署作實，這樣就可以避免其中一方擅自行動。尤其是親友或朋友「夾份」買樓，就更加需要「間樓有自己個名」。
如果夫婦二人一齊付首期又一齊供，雙方都有為物業投入資金的話，以聯名方式買入，對大家都有保障。以往亦曾有不少案例，是夫婦的物業只由其中一方持有，而另一方只做供款人；到離異時，物業沒有落名的一方未能獲得分毫，最終要對簿公堂，雖然仍有機會爭取到屬於自己的權益，但已為此而疲於奔命。
- 安排繼承 「聯權共有」較方便
如果某人想在離世後，指定的親人可自動繼承物業，就可以一齊以「聯權共有」形式持有物業，就可避免物業日後成為遺產，引起後人之間的爭拗。
此外，如果「聯權共有」的業主，在繼承物業後可直接出售套現；但如果是「分權共有」，情況則比較複雜，就算沒有遺產爭拗，賣樓除了仍在生的業主簽署外，亦須要離世業主的「遺產代理人」簽署作實。
聯名買樓要小心這些事…
須知道每一個選擇有得必有失，聯名買樓在近年本港的樓市政策下，弊處亦確實不少，下決定前必須要留意。
- 一人「走數」 其他業主齊受難
當其中一個聯名業主遇有財務問題，其餘業主或多或少都會受到影響。如果是「聯權共有」方式的聯名，因被視為擁有整項物業，其中一名業主欠債被「釘契」，甚至被銀行收樓等，其他聯名業主都要一齊承受。
如果是「分權共有」，則只會是欠債業主的業權受影響，其持有的業權份額可能遭拍賣，以「半契樓」或「碎契樓」等形式出售；但如果期間其他聯名業主想商議出租物業，甚至想整個單位出售，商量就可能較為麻煩。
- 聯名業主 齊失首置身份
正如本文最初時提到，現行的壓抑樓市措施中，非「首置客」買樓稅項驚人，所以「首置客」身份就變得相當矜貴。若以聯名方式買樓，當中所有業主，不論所佔業權份額多少，皆視為已持有物業，失去「首置客」的身份，再想買樓就要繳交15%的高昂從價印花稅，更加不能享受「財爺PLAN」為首置客而設的九成按揭優惠。
- 按揭並非計「半份」 會影響信貸能力
兩人聯名買樓，可能是大家一齊分擔按揭供款，但貸款額卻會各自全數顯示於兩人的信貸報告中；換言之，問銀行借500萬元，但聯名業主的信貸報告，均會各自顯示未償還按揭貸款為500萬元，而非每人計250萬元，直接影響聯名業主的信貸能力。
聯名業主變回「首置」 留意三大伏位…
為了以較低的從價印花稅稅率再置業，近年不少聯名物業的業主，都透過「甩名」手續，將整個物業的業權歸到其中一方，讓另一人回復「首置客」身份。不過，作此舉動前，必須小心留意細節位，免得花錢完成「甩名」手續後，才發覺「中伏」！
- 伏位一：近親轉讓的定義
「甩名」是用「轉讓契」（Assignment）形式作轉讓，將其中一位聯名業主的業權轉讓給另一位，此轉讓程序亦須繳付印花稅，至於要繳多少，要視乎聯名業主有否持有其他物業及兩名業主之間的關係。根據規定，本身已持有業權的人士，只有近親（指父母、配偶、兄弟姊妹或子女）之間轉讓，才可用舊印花稅率（第2標準稅率）計算從價印花稅，金額由最低100元至樓價4.25%不等，毋須以（第1標準第1部稅率）計算，繳付15%稅項。
換言之，如果承讓人有其他物業，加上是非近親(如岳父女婿、表兄弟姊妹等)或朋友持有聯名物業，就要按轉讓比例來計算印花稅。假設岳父與女婿共同持有物業，岳父想將自己的一半業權轉讓給女婿，藉此「甩名」，從價印花稅的款項就是樓價一半再乘15%！
- 伏位二：甩名後續做擔保人 隨時計錯數
近親間做「甩名」，不外乎都是想用「首置客」再置業，尤其是「財爺PLAN」公布後，置業者更加想用盡。不過，大前提是要計清楚在「甩名」後，餘下的業主是否有足夠收入通過壓力測試，負擔原有單位的新按揭。如果因此在「甩名」後，又要做原持有物業的擔保人，就有可能影響到再置業的大計。因為做按揭擔保人，在日後申請按揭時，也要計算擔保人的貸款，另外在不做高成數的情況之下，最高按揭成數會被扣減一成！同時，做了按揭擔保人後，若然想要申請高成數按揭，則需要檢視自己是否符合按保公司要求。
另外，如果物業未完成整個「甩名」手續，就去購買另一間物業，並且向銀行申請按揭，就不能申請90%按揭，最高只可以申請80%按揭，而如果原物業成交期超過6個月，部分銀行會將第一個物業的按揭也計入壓力測試內，如果無足夠「實力」，隨時未能過關。
- 伏位三：夫婦買兩層樓自住 難向按保「解畫」
夫婦其中一方變回「首置客」後，想再買樓申請高成數按揭，但此時按保公司會就物業是否自住提出質疑。皆因在正常情況下，夫婦同住一個物業才合理，如夫妻都各自申報持有物業為「自住」用途，實難以獲按保公司接納。
就算貸款人辯稱，其中一個物業是自住，另一個是家人住，但亦未必可以說服按保公司，因為高成數按揭的貸款人，必須自住在該單位內；另外，如果原有的物業已透過按保做高成數按揭，新買的物業再申請高成數按揭，亦可能被拒。
如對於上述「聯名買樓」、「甩名」有疑難？建議盡早向相關專業人士 或 代理 查詢。
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