寫字樓市場正緩步復甦

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香港的住宅市場自去年初已開始復甦，而且步伐很快，在短短一年的時間裏，升幅已逾10%，令很多本來對後市不敢看好的淡友，亦紛紛改變立場，接受現實了。

人們見住宅市場改善後，很自然會問，寫字樓的市場是否很快亦會跟着住宅市場一起好起來？

其實，寫字樓市場要好起來，其基礎與住宅市場是一樣的，就是經濟表現一定要好，GDP有增長，企業才有條件擴展業務，招聘更多的員工，租用更多的寫字樓。

一般而言，寫字樓受惠於經濟復甦會比住宅更為直接。因為生意好，企業就很快會擴充業務，租用更多寫字樓。但住宅市場卻要等工資上升後才能受惠，而工資上升在經濟復甦初期是不會這麼快出現的，工資須等企業擴充導致人力市場開始緊張之後，才會跟着好起來。因此，住宅市場的好轉往往會比經濟增長慢半拍。

今次住宅市場率先復甦，主要是由政府的人口政策所造成，政府為了吸引人才與吸引資金，放了不少內地人口來港。這些人來到香港生活，就算不立即買樓，亦得租樓住。住宅租金因而率先在兩年前開始上升。租金回報改善之後，投資者亦跟着來了。剛好美國在那段時間減息，令供樓的吸引力勝過租樓，住宅市場於是全面復甦。

另一方面，香港經濟好轉卻未見對寫字樓市場帶來明顯的好處，原因是寫字樓的空置率遠比住宅高；住宅的空置率不到5%，但寫字樓卻超過15%，結果經濟好轉所帶來的新寫字樓需求，很快就被龐大的空置樓面所吸納，不足以構成太大的競爭，導致租金仍在低位徘徊，投資者因而卻步。

不過，最近情況開始有變化，就是核心地區的寫字樓空置率開始出現改善，而租金亦開始見底回升。出現這種狀況的原因是：寫字樓的租金已跌到十分廉宜，不致構成經營者太重負擔。如是導致一些之前嫌租金貴而遷離核心區的商家重返核心區。核心區的空置率因而得以率先見底。據我們所接觸，很多中環區的甲級寫字樓，空置率都跌到個位數水平。

空置率減少後，租客之間就會有競爭，租金就會找到支持位。之前，投資者見租金還在拾級而下，所以都不敢入市；現在見租金已止跌回穩，漸見一些實力投資者又再出來尋找投資機會，市場氣氛漸見好轉。

現實是近年香港的整體經濟表現不俗，金融、貿易、專業服務與旅遊等都做得不錯，很多公司都在擴張業務，未來寫字樓的需求必不會少。空置的樓面當可逐步被消化。

再者，政府已覺察到寫字樓的供應實在太多，所以最近已不再賣商業用地，令寫字樓市場起碼不用擔心會有更多的供應充斥。在這種情況下，寫字樓市場的過多供應︰當可以逐步被消化，租金將帶着售價一起緩緩回升。

(轉載自 am730  C觀點  2026年5月5日)

資料來源：am730

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