租金回報率低 可能更值得投資

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做地產投資的人，都懂得借助租金回報率去衡量物業的投資吸引力。然而，租金回報率只是衡量投資價值的其中一項因素，並非唯一因素。因此，簡單地用租金回報率去推論一個社會的合理樓價是不靠譜的。

投資地產的人，除了考慮物業的租金收益外，還會考慮物業的升值潛力。由於物業的升值得益往往大過租金的收益，投資者在投資的時候，會着重升值的潛力多過租金回報率。

現實是租金回報率高的物業，通常都不是值得投資的物業。正正由於物業的升值潛力低，才造成物業賣不起好價錢。樓價低了，算出來的租金回報率自然高了。在這種情況下，回報率高不是優點，反是缺點。

這種說法好像很矛盾，其實有經驗的投資者都很清楚。在股票市場，這種情況就更加明顯；只有初哥才會揀派息高，PE低的股票來買；好的股票，都是PE高，派息低的。貪高息的投資者，在遇到派低息，甚至不派息的高科技股時，多會買不落手，所以經常走寶。

初接觸外國地產的投資者，常會被投資回報率所吸引。但這其實不是外國地產的優點，而是缺點。外國地產的回報率大都比香港的高，正正是因為其升值潛力不如香港，導致樓價需要折讓。計算租金回報率是以樓價作分母的。樓價做了折讓，回報率自然會升高了。

香港在經濟起飛的年代，投資者看好前景，願意付出溢價去買樓，那租金回報率自然比正常低。租金收益長期都低過銀行利息，變成買樓收租的業主都得倒貼租客。不過，這並不影響人們投資地產的熱情。事實證明，倒貼租客也投資的業主並沒有錯，他接受低租金的回報，是因為獲得可觀的樓價升幅。反而是那些專揀回報率高物業作投資的人，大都錯失良機，甚至可能招致意想不到的損失。由此可見，純用租金回報率去推算樓價是很容易出錯的。

租金回報率除了會受樓價的升值潛力影響外，還會受投資的風險所影響。投資住宅的風險，一般都會比商業樓宇低。因為即使經濟不景氣，人還是有居住需要的。因此，住宅樓只要肯平租，總會有點租金收益的。但換轉是商業樓宇，在經濟不景氣時，做生意可能會蝕本，即使免租也不一定有人來開業。因為租金並非做生意的唯一成本。所以投資商業樓宇隨時可能空置三數年，其間的利息負擔可以十分沉重。情況一如買債券，不能單看孳息率，高回報的，很多都是垃圾債券，並不一定值得投資。

香港經濟得益於中國的崛起，增長空間很大；香港的自然出生率雖然很低，但在一國兩制下，吸引內地人才的能力可歷久不衰。有這兩項基本因素所支持，香港租金回報率雖長期低過海外其他地區，但這並不代表香港地產不值得投資。

(轉載自 am730  C觀點  2026年4月21日)

資料來源：am730

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