負資產減少 有助零售業復甦

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據金管局公布，上季度住宅負資產宗數大跌32%至只有2.1萬宗，屬兩年多來的新低。必須指出的是，金管局所說的住宅負資產，並非指這2.1萬個住宅的業主真的陷入負資產境地，已經無力償還欠銀行的按揭貸款。

因為，對很多住宅業主而言，物業只是他擁有的資產組合中一個組成部分；他可能還擁有其他資產，如存款、股票、黃金或債券之類。金管局能掌握的，只是這些住宅的按揭金額與這些住宅物業的市值估計。所以他們只能從這兩組數字去推算住宅樓宇的負資產數字。

現實是大部分這些物業的業主，雖然欠銀行的貸款已高過物業的估值；但他們的日常生活並沒有受打擾，一樣如常供樓、如常生活，只要他們份工有糧出，生活不會有問題。

另一方面，銀行對這類負資產的業主亦十分通融，只要他們如常供樓，銀行一般都不會要求補差價。因此，他們毋須因為物業變成負資產而要變賣其他資產，以減少貸款金額，好讓自己脫離負資產行列。

根據金管局的數字，去年第四季的住宅負資產有21,304宗，比去年第三季的31,449宗少了10,145宗，情況之所以有這麼大的改善，並非因為這10,145個小業主在這段期間還了很多錢給銀行，而是因為香港樓價在這段時間出現了一定的升幅。

由於今次樓市回暖具普遍性，並非只集中在某地區的某類別樓宇，受惠的不限於這10,145個住宅業主，而是全港120萬個業主都可以在這些物業升值中獲益。不只私人住宅的業主獲益，連居屋業主與租置計劃的業主都一樣受惠。

資產價格上升，雖然不可以立即套現，但可以在心理上讓業主覺得比以前富有了。其產生的財富效應，可刺激人們更樂於去消費。這對香港已低迷了一段時間的零售業應很有幫助。

香港零售業對GDP的貢獻雖然不算多，但為基層民眾提供了不少就業機會。零售業的興衰，常會影響社會情緒，進而影響人們的投資意欲。

只可惜，香港的零售業近年真是屋漏兼逢連夜雨，先遇到社會動亂的破壞，繼而受到疫情封關的拖累，進而受到北上消費的摧殘，加上利率上升令資產大幅貶值，令香港零售業真是苦不堪言。經營者死了一批又一批；和尚死了不少，但粥仍不夠食。

直到近期，樓市才有峰迴路轉的跡象，入市置業的市民日見積極，樓價開始見底回升。香港約有一半的家庭擁有自置物業，樓價上升可產生的財富效應不可低估。據統計處的數字，2025年12月的零售總額按年增長了6.6%，屬近年佳績。而最近馬路塞車的情況亦時有出現，反映零售業的境況確在改善。

(轉載自 am730  C觀點  2026年2月11日)

資料來源：am730

零售額五月回升 後市應逐有改善

C觀點

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