2026年95新盤近3萬伙兵臨城下 北區彈藥庫 九龍城多元 港島選擇廣
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受惠放寬100元印花稅上限至400萬元物業、港股大升、經濟回暖及息口回落等一系列利好帶動下，加上發展商維持貼市價積極推新盤及貨尾，刺激2025年一手私宅買賣持續彈升，創下近6年高位，全年共錄19,950宗登記，按年大升23%，並衝上自2005年共21年來的次高水平。2025年涉及買賣登記金額上升8.5%，全年達2,234.06億元﹙見圖一﹚；若以每宗平均登記金額計算，則按年下跌11.8%，為1,119.83萬元，創近6年低位，主因年內以細價盤成主導。
潛在供應創十四年最少 實際料推1.75萬伙
展望2026年，陳海潮指出，因應早幾年潛在推盤數量較多，而受市況不濟影響，貨尾亦有一定積聚，故料新一年發展商將採取較針對性的部署推售新盤，會以循序漸進的方式拆細項目來應市，因此預期今年有機會推出的全新盤約有95個，合共料有約29,836伙私宅可成為潛在供應；數量較預測2025年的36,181伙回落17.5%，為自2013年起，過去十四年以來，首度跌穿3萬伙水平，並為期內新低﹙見圖二﹚。
從發展商潛在盤量分析，若撇除因有多個合作項目而錄得4,721伙的嘉華計算，新地憑全數獨資的4,277伙成為今年全港潛在新盤最多的發展商，佔全港總伙數達14.3%。至於港鐵因夥拍多家發展商均有項目，故總數多達5,517伙，跑贏所有發展商。若以地區分析，最大的供應庫是北區，合共提供逾七千伙(7,068伙)，當中主要受粉嶺馬適路兩個巨無霸項目分別提供2,300伙及1,898伙所拉動。今年全港近3萬個潛在單位，指的是條件相對成熟，有機會可於年內選推的總伙數，至於實際推出量需視乎發展商的選擇、部署次序及實際市況而定，初步預測較貼近實際的推盤量約為1.75萬伙。
新界區17,675伙：北區掛帥 西貢、元朗、離島齊發
- 按全港三大地區劃分，陳海潮表示，新界區經歷過去三年的休養生息後，今年終於反勝九龍區，重奪新盤供應的主導地位。新界區2026年潛在供應項目達31個，與其餘兩區相若，惟當中不少屬大型項目，故涉及單位總數高達17,675伙，成三區之冠；當中焦點主要分布在北區、西貢、元朗及離島，此4區合計已有14,806伙，佔全港比例近五成(49.6%)。其中，北區主要受惠兩大項目支撐，分別是馬適路兩個項目分別提供的2,300伙及1,898伙。西貢區今年有4個項目部署登場，主要是日出康城13A期及13B期合共提供2,550伙，帶動整個西貢區有2,627伙潛在新盤，為全港第三多的地區。
元朗區方面，2026年有7個項目，合共提供2,572伙，當中伙數較多的項目包括如龍田村1期的700伙、東成里1A期的665伙及映河路1A號的566伙。此外，離島區年內亦有6個項目料有機會應市，共計有2,539伙，當中主要由東涌喜東街項目涉及的1,982伙獨撐，其次是愉景灣意濤1期的320伙﹙見表三﹚。
九龍區8,832伙：啟德新區及土瓜灣區續成主場
- 九龍區連衝三年後，潛在供應量自高峰漸回落，重返三區之中的次名位置。2026年九龍區潛在可售私宅項目共32個，涉及單位總數達8,832伙，以項目計，與港島並駕齊驅成雙冠軍，總伙數計則佔今年全港整體潛在供應近三成(29.6%)。九龍區今年持續由新啟德區領跑，共涉及7個項目 (包括拆細的分期項目)，共3,602伙新盤有機會應市。以地區計，單是九龍城區便有多達21個項目共6,703伙，蟬聯全港18區中新盤項目最多的一區，而涉及伙數則為次多。此外，九龍今年另一潛在供應庫亦是位於九龍城內的土瓜灣區，主要受惠4個涉及市建局的重建項目，總伙數多達1,983伙，連同區內另外2個私人重建的512伙項目，總共達2,495伙，晉身成為九龍區內次多的分區。至於九龍區內最大規模的單一項目為啟德海灣(第2期)，涉及1,121伙；而次多的亦是同區的DOUBLE COAST(第2期)也提供704伙﹙見表二﹚。
港島區3,329伙：南區及中西區成主力戰線
- 至於港島區方面，陳海潮稱，2026年有32個潛在項目整裝待發，項目數量跑嬴新界並打和九龍區，不過涉及單位總數只有3,329伙，依然在三區中包尾。今年港島最大的供應庫仍然是來自南區的1,490伙(佔港島整體8%)，焦點繼續是黃竹坑站上蓋港島南岸待推的期數，當中項目第6A期為區內最大單一新盤，提供463伙，而整個黃竹坑站年內料有985伙潛在供應，已佔了全港島總供應近三成(29.6%)。值得注意的是，港島南岸第6A期亦是今年港島的最大單一項目(以已知分拆期數後計)，而第二及第三名分別是港島南岸海盈山4B期的368伙及海德園第2期的258伙。此外，中西區今年繼續跑贏南區，成為港島新盤最為百花齊放的分區，亦為全港第二多項目的分區，合共提供13個潛在項目，當中既有山頂的獨立屋、半山低密度豪宅、中環及西環鬧市重建的單幢小型單位等，切合各類買家的不同需求﹙見表一﹚。
2026年巨無霸：馬適路項目提供2,300伙
- 按項目規模劃分，2026年已知分拆期數後，共有6個一千伙或以上的大型新盤分佈於九龍及新界；其中以新世界夥招商蛇口合作的粉嶺馬適路項目規模最大，單位總數達2,300伙；僅次的是華懋夥拍港鐵的東涌喜東街項目，涉及1,982伙。此外，萊蒙國際亦有一個馬適路項目涉及1,898伙；再者是信置、嘉里、嘉華、招商局及港鐵合作的日出康城13A期及13B期，各自提供1,284伙及1,266伙。至於九龍區則有嘉華、會德豐及中國海外合作的啟德海灣(第2期)，有1,121伙﹙見表四﹚。
新地挾8獨資項目成推盤王 嘉華最多合資盤
- 從發展商層面統計，新地以全數8個項目均為獨資，共涉4,277伙，成為今年潛在伙數供應最多的獨資發展商；不過若連同合資項目計算，則以嘉華的4,721伙最多，當中大部分(4,585伙)皆為合資單位；緊接亦有恒地的4,116伙及新世界的3,864伙。至於其他有較多獨資項目為主的發展商，包括如華懋總數共有2,316伙潛在供應，而萊蒙及長實，亦各自有1,898伙及1,702伙 (見表四)。
港鐵上蓋三站提供5,517伙 市建局6盤涉2,305伙
- 陳海潮又指，半官方機構港鐵於2026年預期有三個鐵路站沿線上蓋涉及6個項目、合共提供5,517伙，包括位於東涌的喜東街項目(東涌牽引配電站)涉及的1,982伙；其次為日出康城的13A期(1,284伙)及13B期(1,266伙)兩個項目共2,550伙；再者是黃竹坑站港島南岸第4B期海盈山(368伙)、第6A期(463伙)及第6B期(154伙)三個項目共有985伙；全數港鐵項目合計成為今年新盤供應的最大來源。另外，市區重建步伐持續，公營機構市建局2026年料有6個成熟項目部署出擊，涉及單位總數2,305伙，當中較大規模的項目均集中於土瓜灣，如庇利街1號(第1期、第3期)提供648伙，同區的啟明街28號及榮光街88號亦分別有474伙及451伙潛在供應﹙見表五﹚。
樓市旺 租轉買 一手登記試2.2萬宗 金額料破頂
陳海潮表示，2026年開局，樓市承接去年底旺勢，今年在包括經濟、股市及息口等因素均續看好並有利樓市發展，加上整體市場交投量轉旺，而樓價維持穩步上升，勢推動更多投資者及買家入市，當中內地資金，包括新香港人轉租為買的個案料將顯著增加，帶動一手新盤備受追捧。陳氏初步預期，2026年一手私宅買賣登記量可較去年再增一成(10.3%)，至約2.2萬宗的22年新高水平，而登記金額亦料相應增加約一成半，挑戰2,560億元，屆時將寫下歷史新高。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
