何謂僭建物？能否申請僭建物豁免？

僭建是香港常見的問題。單就2023年6月，屋宇署已經接獲2,964宗有關僭建物的舉報，並發出987張僭建物清拆令¹。僭建物不但會影響樓宇結構的安全，亦可能引致銀行拒批按揭，令降低物業價值。所以在考慮購入單位之前，可以先尋求相關的專業人士意見，如果仍然有懷疑，亦可向建築專業人士徵詢意見，或向屋宇署申請查閱相關文件，例如批准建築圖則及入伙紙記錄，確保沒有僭建物紀錄，才購買物業。買方律師會透過土地註冊處替物業單位進行「查冊」，查閱單位有否收到政府發出有關僭建物的清拆令。

何謂僭建物？

根據屋宇署對的僭建定義，僭建物即是違例建築工程，包括：

• 未經建築事務監督事先批准及同意而進行的樓宇內部而涉及結構的加建或改動工程，以及樓宇外部建築工程；
• 未有根據《建築物條例》（第123章）所訂的「小型工程監管制度」的簡化規定而進行指定為小型工程的小規模建築工程；或
• 在樓宇內部進行而不涉及建築物結構，但未能符合《建築物條例》及相關規例所訂的建築標準的加建及改動工程。

業主有責任確保住所沒有任何違例僭建。如果發現樓宇公用部分有僭建物，大廈的業主立案法團應合力清拆，以保障樓宇的安全。

常見僭建物

樓宇外部僭建物

• 天台僭健物：亦可被定義為「上中下僭建物」之一。這類僭建物可能造成倒塌事件及堵塞火警通道，導致嚴重人命傷亡。而且垃圾堆積會影響環境衞生，衍生出各種公共衞生問題如鼠患、疾病傳播等。
• 招牌及電視顯示屏：可能影響樓宇結構及造成火警，危及市民的性命及財產。另外，大型招牌及電視顯示屏亦會阻擋光線和空氣，甚至阻擋交通設施，釀成交通事故。
• 空調機冷卻塔的支架：有機會阻擋光線和空氣，並阻礙樓宇的日常保養和大規模修葺工程。
• 簷篷：這類僭建物有機會使簷篷堆積垃圾，影響環境衞生。
• 鐵籠及花盆架：導致花盆架倒塌事件，導致人命傷亡。而且垃圾堆積會影響環境衞生，有礙觀瞻。
• 錯接排水系統：這類僭建物會引致渠管淤塞及發出異味，甚至污染水道及海港。

樓宇內部僭建物

• 入口及個別處所的門／閘：這類僭建物可能阻塞逃生途徑，構成消防安全風險。
• 在樓梯／防護門廊的圍牆開鑿洞口、以沒有足夠耐火效能的玻璃門代替耐火門：如果不幸發生火警，便無法透過耐火門阻止火勢及煙霧蔓延。
• 在地面樓梯最終出口處加建構築物：這類僭建物會阻塞走火通道，並對防止火勢和煙霧蔓延造成影響。
• 拆除、改動或阻塞供殘疾人士使用的核准設施：這類僭建物會對殘疾人士造成不便，甚至釀成嚴重意外。

僭建刑罰

如果業主不遵從屋宇署的僭建清拆令，可能遭受以下刑罰：

• 構成刑事罪行；
• 最高刑罰為監禁一年；以及
• 罰款港幣$200,000
• 屋宇署或會指示政府承建商代為清拆。
• 屋宇署會向業主悉數追討工程費連監督費及附加費。

如果違法情況持續，屋宇署會加判每日罰款港幣$20,000。

能否申請僭建物豁免？

目前只有「新界村屋僭建物申報計劃」，容許新界村屋僭建沿用主動申報暫緩執法，並就輕微僭建物發出豁免信。政府表示正考慮未來會否擴展僭建申報到市區，並研究如何就市區僭建物訂立不同的罰則。同時，政府亦會全面檢視《建築物條例》，加強屋宇署的執法權力，並簡化檢控程序及降低檢控門檻，預計會在明年提出修訂法例的建議。