新盤、加息夾擊 「白居二」跌浪未停 八月未補價居屋買賣146宗 連挫三月

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，發展商接連推出「貼市價」新盤攻佔房地產市場，加上按揭利率升勢未停，導致居二市場陷入凍結。據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，今年八月份全港錄146宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較七月份的154宗按月下跌5%，跌穿年初150宗水平。至於同期物業成交總值約7.18億元，亦較七月的7.61億元同步減少6%。

八月未補價居屋平均售價下跌0.5%

受整體二手市場氣氛低迷影響，居二市場售價進一步下挫。八月份每宗居屋第二市場買賣平均作價約491.7萬元，較七月份的494.4萬元按月下跌0.5%，為本年次低紀錄，僅比第五波疫情高峰期三月份的490.9萬元略高0.2%；若與去年全年平均售價的518.3萬元相比，則已累積下跌近5.1%，顯示加息及一手新盤雙重打擊下，居二售價下調壓力陡升，業主或需進一步開放議價空間才能吸引買家承接。

然而，八月份居屋第二市場仍有矚目成交個案，當中深水埗凱樂苑一個未補地價的高層單位，實用面積約631方呎，以868萬元售出，平均成交實用呎價約13,756元，同時是本年至今售價次高的居二單位。

按物業價值劃分(見表一)，八月份共有3個組別交投量按月下跌，當中價值400至500萬元以內組別交投跌幅最為顯著，由七月份的45宗買賣，跌至上月38宗，按月減少16%；最活躍的交投組別則為價值500至600萬元以內的居二單位，八月份共錄得41宗成交，較七月輕微回落5%。若按屋苑劃分(見表二)，八月份將軍澳廣明苑及屯門龍門居均各錄4宗買賣，按月大減43%；而天水圍天盛苑則以8宗買賣成為上月最活躍的綠表居屋屋苑，成交宗數按月逆市上升33%；而沙田愉翠苑則以4,123萬元成為交投總值最高的居二屋苑，共錄7宗成交，反映新界區居屋亦深受綠表客追捧。

陳海潮指出，近日「H按」利率屢見封頂，而調升最優惠利率亦逼在眉睫，令一眾居二準買家躊躇不定，持續觀望後市發展。另外，部分發展商以「親民價」推售大型新盤，務求吸納這批等候入市良機的上車客，令居二市況再添陰霾。面對加息、新盤聯手壓逼下，相信九月份居二交投走勢低迷，在130宗邊緣掙扎，市場靜候施政報告於十月公布後或會帶來利好消息，造就居二市場反彈機會。

發稿：利嘉閣地產資料研究部