工商舖半年買賣3,635宗 遠離疫市低谷 利嘉閣：盼通關助力 下半年更看俏
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，緊接社會運動出現的新冠疫情令2020年上半年的工商舖買賣登記量創下歷史新低，慶幸的是疫情在港並沒有大規模爆發，故2020年下半年已逐步展現回升之勢；而踏入2021年，疫情持續受控並有所紓緩，加上疫苗接種及整體經濟明顯復甦帶動下，今年上半年全線工商舖交投輾轉爬升，最終連續兩次半年度錄得升幅，進一步擺脫一年前的疫市谷底；相信在下半年在憧憬通關效應下，工商舖市道可望繼續看俏。
根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的2021年上半年，全港共錄得3,635宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達670.49億元，較去年下半年的2,415宗及412.95億元分別上升51%及大增62%；若按年同比，更分別激增1.56倍及2.15倍；量值齊升主要是受當局撤銷非住宅雙倍印花稅、新冠疫情表現穩定、經濟復甦失業率回落及市面整體氣氛回暖所帶動。
連環上升 擺脫社運及疫情低迷市況
今年上半年3,635宗工商舖物業買賣登記，除了連升兩個半年度外，更創近5個半年度的新高，完全擺脫了2019年下半年的社會運動及2020年初的疫情超低迷市況。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數繼續遙遙領先，達1,997宗，佔整體比率55.0%；商廈及店舖則分別錄得706宗及932宗買賣登記，佔比各約19.4%及25.6%。
黃應年表示，依目前情況觀察，工商舖市道仍處於復甦階段，只要疫情持續穩定，雖然並未通關，暫時靠本地之前被壓抑的購買力持續回流市場，亦可令工商舖交投有穩定的表現。不過，若想有進一步的顯著反彈，就得靠內地及環球市場的進入，包括環球工商業活動及各地旅客來港，對面向零售消費的店舖、企業機構進駐的商廈及倉儲物流的工廈都能起到帶動的作用。
下半年店舖追落後 商廈工廈料穩步升
黃氏預期，今年下半年整體工商舖買賣交投量將會持續上升，物業買賣登記量料再漲16%，一舉衝破四千宗大關，料達4,200宗水平；至於涉及成交金額方面，料在普遍造價均見跌定回升下，也可錄得近半成(4%)的升幅，估計可上試700億元的水平。至於工、商、舖三大範疇，估計以店舖的買賣登記量升幅最佳，相信隨著經濟進一步復甦及通關概念，店舖買賣登記量可望再追落後，重登半年逾千宗的水平；至於商廈及工廈則料維持穩步上升的格局。
下半年利好工商舖市道因素：
- 港區國安法效應進一步彰顯，本地政治爭拗逐漸減少，社會可望集中精力拓展經濟及民生範疇，對各行各業營商均有裨益；
- 上半年本港經濟明顯復甦，預期下半年本地經濟活動持續轉旺，市場估計今年實質經濟增長可超逾6%，加上有通關憧憬，下半年工商舖開業情況勢必持續；
- 政府發放的5,000元消費券將於8月起可使用，整個計劃涉及數百億元的消費效應，除利好店舖市道外，更能提振整體經濟效益；
- 粵港澳大灣區「跨境理財通」推出，將帶動內地及海外金融服務機構來港設點開業，利好商廈市場；而工廈市場方面則持續受惠活化政策，下半年交投將續暢旺。
下半年利淡工商舖市道因素：
- 新冠疫情尚存變數，當中Delta變種病毒在多國肆虐，香港防控效果雖較理想，但若環球疫情持續嚴峻，香港亦難以獨善其身；
- 在中美政治及經濟角力上，香港仍是磨心，需提防美方以經濟層面作出制裁或「出口術」以窒礙本地營商信心；
- 工商舖市道過去兩年來大上大落，在觸及谷底後反彈亦見急速，倘升勢在短期內出現過熱現象，需提防當局再次適度出招降溫。
工廈市場回顧及展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，市況回暖，上半年工廈買賣登記量反覆靠穩，由年初按月二百多宗進一步增至逾三百宗，已重返社會運動及疫情前的相對高水平。總結上半年全港共錄1,997宗工廈物業買賣登記，涉及金額約219.48億元，較去年下半年分別升46%及激增近1.1倍；如按年同比更飊升1.7倍及近2.3倍，足見反彈勢頭之強勁，量及值分別創近5個及6個半年度以來最多。
今年上半年，工廈市場成交量仍由細價物業主導，當中500萬元以下者已佔54.6%；其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別勁錄850宗登記，為各組別中交投最活躍者，佔整體工廈登記量達42.6%，並較去年下半年的589宗上升44%。值得留意的是，上半年全線銀碼組別工廈的買賣均見上升，當中高價工廈更錄得逾倍的升幅，其中1億元或以上者登記量急漲1.2倍至22宗，而介乎2,000萬至5,000萬元以內者亦大升1.1倍至94宗，反映復甦市下有投資者趁低吸納大額甚至全幢的工廈(見附錄表二)。
按地區劃分，在10個觀察區之中，全線地區買賣登記量均有上升，當中以黃竹坑的2.4倍升幅最顯著，上半年共錄79宗，當中包括受惠區內有工廈新盤拆售所帶動。另外，新蒲崗及長沙灣亦分別錄91%及87%的升幅，成上半年增幅較大的分區。至於三大傳統工廈「重鎮」葵涌、觀塘及荃灣亦有介乎24%至53%之間的升幅，當中葵涌半年勁錄400宗登記，蟬聯交投量最旺的觀察區；而觀塘及荃灣半年分別有282宗及260宗登記，各排第二及第三熱門登記地區。
從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎2.71億元至最高的14.35億元；當中，排榜首者為葵涌佳寶集團中心全幢登記，涉資14.35億元；其次為長沙灣恆發工業大廈全幢，涉資約9.65億元。在十大貴重成交當中，全幢工廈成交共佔8席，且分佈多個不同地區，反映各區全幢工廈均受追捧。
至於工廈摸貨方面，在DSD辣稅鬆綁，加上市況轉熱帶動下，上半年市場上的短炒個案明顯增多。上半年每月均有錄得工廈摸貨登記個案，而整個上半年共有13宗，為2018年上半年以來最多；涉及金額約達5,860萬元，更屬2015年上半年以來的新高。
展望下半年，朱亮恒指出，疫苗接種可望令疫情更易受控，加上環球量寬資金充裕，內地亦降準，刺激資金流入本地市場，相信下半年在基金大手入市，加上投資者亦熱衷物色大型及全幢工廈項目，市道將續熱鬧。此外，下半年亦續有新工廈拆售，配合銀行可以較優惠利息承造按揭，可望推升整體交投量。朱氏預計，下半年工廈物業買賣登記量可向上挑戰2,300宗水平，料按半年再升15%，而成交金額更將相應增長約18%，可望達致260億元。
商廈市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，疫情受控加上經濟復甦，港股由去年第三季的谷底顯著回升，帶動商業需求重展活力，上半年商廈買賣登記實現報復式反彈，當中便有5個月均錄得逾百宗登記的暢旺市況。
截至6月30日止的上半年，商廈物業買賣登記勁錄706宗，較去年下半年的379宗大升86%；金額方面，上半年共錄得299.86億元，較去年下半年的183.87億元急增63%，量及值升幅均跑贏整體工商舖大市；若按年同期比較，更各飊1.7倍及7.1倍。
以價格類別劃分，上半年七個價格組別的商廈買賣登記量錄得全線上升，升幅介乎8%至237%不等。其中以介乎2,000萬至5,000萬元以內價值組別的商廈買賣登記量升幅最可觀，期內大錄118宗，較去年下半年的35宗激增近2.4倍，反映投資者加快入市中高價商廈。此外，上半年買賣登記最旺者為介乎500萬至1,000萬元以內的細價商廈，期內共錄197宗登記，按半年亦升88%，並取代200萬至500萬元以內的商廈成為最主流的成交組別。
上半年最貴重的商廈買賣登記為中環交易廣場第3座全幢，涉及金額167.28億元；其次為同地的交易廣場富臨閣全幢，涉資25.68億元，相信兩者均屬內部轉讓的登記。此外，上環CentreHollywood全幢登記涉及5.4億元，排於榜內第三位(見附錄表七)。至於上半年1億元或以上的貴價商廈登記共有14宗，按半年微增1宗。
從本行長期觀察的11個地區分析，有逾半(7區)登記量在上半年錄得升幅，當中以觀塘區的升勢最凌厲，期內共錄得17宗，較去年下半年的5宗大漲2.4倍；其次灣仔區也升1.2倍，至59宗登記。至於逆市錄得跌幅的有4區，當中以九龍灣區的跌幅最大，期內大減57%，至只有9宗，反映市況好轉下，用家及投資者都分散各區尋寶。此外，傳統核心地段的中環及尖沙咀區各錄33宗及85宗登記，分別按半年微跌3%及上升39%；而旺角區則以90宗買賣，成為期內登記量最活躍的觀察區，按半年亦升25%(見附錄表六)。
審視下半年市況，徐康達指出，隨著大灣區「跨境理財通」的推出，可望帶動更多內地以至海外金融服務機構進駐香港，加上人行宣布全面下調存款準備金率0.5個百分點，有利資金更大幅度流入商廈市場；故預期下半年商廈買賣登記量料再下一城上試800宗大關，按半年料升13%；至於登記金額則因上半年有近二百億元的巨額內部轉讓抽高基數關係，故料將相應回落17%，至約250億元。徐氏又稱，下半年，雖然商廈租金逐漸靠穩，但租金回報仍未達高水平，因此買家傾向自用為主；至於交投量方面，料九龍灣、長沙灣及荃灣等地區因貨源較多而將較為活躍。
店舖市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，今年上半年受疫情緩和及限聚措施陸續有所放寬等利好因素帶動下，加上經濟好轉及失業情況持續改善，令市民消費意欲回升，造就各類店舖買賣穩步上揚，尤以民生區店舖最能受惠。截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣合共錄得932宗，較去年下半年的672宗再升39%，連升兩個半年度，並創自2017年下半年以來的八個半年度新高；至於成交金額方面，今年上半年店舖登記金額錄得151.15億元，較去年下半年的122.37億元增加24%，為四個半年度以來最多。
按地區分析，納入長期觀察的17個分區當中，上半年有15區的登記量均有所上升，當中升幅最顯著的是上水區，由去年下半年只有1宗大增3倍，至今年上半年的4宗，而九龍城區亦由34宗大增1.2倍至75宗；深水埗區也增加84%至140宗，並成為買賣登記量最活躍的觀察區，連同元朗亦大錄78宗登記，反映多個民生區於上半年交投旺盛，成為推動大市成交量上升的火車頭。不過，傳統零售核心區包括銅鑼灣及尖沙咀區表現依然不濟，兩區買賣登記量按半年同告減少5%，分別只有19宗及39宗，屬小眾錄得跌幅的觀察區(見附錄表九)。
按物業價格分析，在7個價格組別的店舖物業交投量當中，有6個均錄得升幅，只有1億元或以上組別的登記量逆市下跌，上半年只錄得10宗買賣，按半年回落23%。至於錄得升幅最大的組別為介乎2,000萬至5,000萬元以內的店舖類別，上半年登記量共195宗，按半年大增63%；而其他銀碼組別的按半年增幅則由18%至51%不等(見附錄表八)，反映過去半年各種銀碼的店舖買賣幾近全線回升，並以200萬元以下的超細價店舖最為吃香，期內共錄得223宗買賣登記，按半年升18%。
展望下半年，鄭得明指出，上半年零售業總銷貨價值持續連月上升，反映香港零售市場已走出谷底；而下半年八月起，在消費券進一步催谷下，料市道更趨暢旺，利好各類型店舖買賣。預期下半年店舖買賣登記量可因而增至1,100宗水平，將較上半年升18%，即估計下半年每月平均買賣登約有180宗。至於下半年普遍店舖價格料升10%至15%，帶動涉及總金額預計可錄約190億元，將較上半年大增26%。鄭氏預計，下半年民生區及2,000萬元以下的店舖交投仍可維持暢旺，而在通關效應下，核心區舖位亦已見有投資者密密收集，以迎接年底前的更旺市況。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
